¿Te han denunciado por estafa impropia?
Recibir una denuncia por estafa impropia no es un asunto menor. Existe la tendencia a pensar que este tipo de conflictos son puramente civiles: incumplimientos contractuales, disputas entre particulares, cuestiones de responsabilidad contractual. Sin embargo, una operación inmobiliaria mal instrumentada puede terminar en un procedimiento penal, con petición de pena privativa de libertad, multa y responsabilidad para la sociedad interviniente.
La STS, Sala Segunda, núm. 356/2026, de 21 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2287), ponente Excmo. Sr. D. Leopoldo Puente Segura, analiza precisamente un supuesto de estafa impropia relacionado con la venta de una finca, una obligación previa de entrega de vivienda futura y la transmisión posterior del inmueble a un tercero. El Tribunal Supremo confirma la condena de una persona física y de una mercantil por delito del artículo 251.2 del Código Penal.
El dato no es anecdótico. En 2024 fueron inscritas en el Registro Central de Penados 306.807 personas adultas condenadas en España, un 9,4 % más que el año anterior. Los delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico, categoría en la que se integran las defraudaciones, mantienen un peso significativo en la estadística penal.
Por ello, si ha sido citado, denunciado o detenido en el marco de una operación inmobiliaria, conviene tener clara una idea fundamental: que el asunto tenga apariencia civil no excluye que pueda tener recorrido penal.
Qué ha resuelto el Tribunal Supremo
El caso trae causa de una operación de naturaleza aparentemente contractual. Una mujer cedió una finca a una sociedad para que esta construyera un edificio. A cambio, tenía derecho a recibir una vivienda futura. Como la construcción no se inició, la obligación quedó prorrogada.
Tras el fallecimiento de la cedente, los herederos consintieron que una segunda mercantil adquiriera la finca y asumiera las obligaciones anteriores. Esa sociedad compró el inmueble, pero meses después lo vendió a un tercero por 630.000 euros, haciendo constar que la finca estaba libre de cargas y sin trasladar adecuadamente el compromiso de entrega de la vivienda pactada.
La Audiencia Provincial absolvió. El Tribunal Superior de Justicia condenó. El Tribunal Supremo confirma la condena.
El eje de la resolución es el artículo 251.2 del Código Penal, que castiga a quien dispone de una cosa inmueble ocultando una carga, o a quien, habiéndola enajenado como libre, la grava o la vuelve a enajenar antes de la transmisión definitiva al adquirente, en perjuicio de este o de tercero. La pena prevista es de prisión de uno a cuatro años.
El Supremo considera que no existe diferencia sustancial entre este supuesto y los casos de doble venta. Aunque el primer adquirente no hubiera recibido aún la vivienda futura, sí era titular de un derecho a que se le entregara. En consecuencia, vender después la finca sin reflejar esa obligación puede generar responsabilidad penal.
El aspecto más relevante de la sentencia es el siguiente: esta modalidad de estafa impropia no exige el engaño propio de la estafa común. No es precisa ninguna puesta en escena compleja. El delito puede consumarse por la mera infracción de los deberes asumidos frente al primer adquirente, cuando ello deja sus derechos en una situación litigiosa.
La sentencia no innova la doctrina existente, pero la aplica con notable claridad a una situación frecuente en el tráfico inmobiliario: cesión de suelo, obra futura, promotoras, sociedades instrumentales y venta posterior del bien.
Las penas por estafa impropia: lo que establece la ley y lo que precisa el Supremo
La pena prevista en el artículo 251 del Código Penal para la estafa impropia es de uno a cuatro años de prisión. No se trata, por tanto, de una infracción de escasa gravedad.
Cuando interviene una persona jurídica, puede activarse además su responsabilidad penal autónoma. El artículo 31 bis del Código Penal permite condenar a una empresa por delitos cometidos en su nombre, por su cuenta y en su beneficio directo o indirecto, por sus representantes legales o por quienes ostenten facultades de decisión u organización dentro de la entidad.
En el caso resuelto por la sentencia, el Tribunal Superior de Justicia impuso al acusado persona física la pena de un año y tres meses de prisión, y a la mercantil una multa de 224.000 euros. El Tribunal Supremo confirma ambas condenas.
La resolución aborda también una cuestión de especial trascendencia práctica: el cálculo de la multa imponible a la persona jurídica. El artículo 251 bis del Código Penal establece que, en los supuestos ordinarios, la multa se fijará entre el doble y el cuádruplo de la cantidad defraudada.
La defensa sostenía que la cantidad defraudada debía limitarse al valor de la vivienda no entregada. El Supremo rechaza este planteamiento: para la Sala, el fraude afecta a la transmisión del solar en su conjunto, no únicamente al valor del bien comprometido. Esta precisión puede ser determinante en procedimientos similares, ya que el módulo de cálculo puede elevar considerablemente la cuantía de la multa.
Por ello, la defensa en un asunto de estafa impropia no puede limitarse a discutir si hubo o no incumplimiento contractual. Exige analizar la operación en su integridad: escrituras, comunicaciones, pagos, obligaciones asumidas, valor del inmueble, conocimiento de las partes y conducta posterior de cada interviniente.
¿Te investigan por una operación inmobiliaria?
Supuestos habituales en los que puede aplicarse esta doctrina
La doctrina fijada por esta sentencia puede proyectarse sobre situaciones muy diversas. Entre las más frecuentes:
- Quien vende un inmueble habiendo asumido previamente una obligación de entrega a favor de otro.
- La promotora que transmite una finca sin informar de compromisos previos.
- La sociedad que vende como libre un bien que arrastra obligaciones contractuales que afectan a terceros.
No todo incumplimiento contractual constituye delito. El Derecho Penal no sanciona cualquier deuda, retraso o mala gestión empresarial. Ahora bien, el riesgo penal surge cuando la conducta posterior vacía de contenido real los derechos de la otra parte.
Un ejemplo ilustrativo: una sociedad recibe un solar con el compromiso de entregar una vivienda futura, y después lo vende a otra empresa sin trasladar esa obligación. Si el perjudicado queda abocado a reclamar judicialmente frente a varias partes, el conflicto puede dejar de ser exclusivamente civil.
Otro ejemplo: quien formaliza una operación inmobiliaria sabiendo que ya ha comprometido el mismo bien, o que ha asumido deberes incompatibles con la nueva transmisión, y actúa como si el inmueble estuviera libre de cargas, puede quedar expuesto a una acusación por estafa impropia.
Del procedimiento penal: de la denuncia al juicio oral
El procedimiento se inicia habitualmente con una denuncia o querella. A continuación, el juzgado puede abrir diligencias previas y citar al investigado para declarar.
Esa primera declaración tiene una importancia capital. Acudir sin haber estudiado antes la documentación es un error que puede condicionar toda la instrucción. En delitos de naturaleza económica, una manifestación mal explicada puede comprometer la posición del investigado desde el inicio. Si ha recibido una citación judicial, conviene prepararla con su abogado antes de comparecer.
Durante la instrucción se pueden recabar escrituras, contratos, correos electrónicos, informes registrales, declaraciones testificales, documentación bancaria y periciales económicas. Si el juez aprecia indicios suficientes, puede transformar las diligencias en procedimiento abreviado.
En ese momento se formula el escrito de acusación, en el que se concreta la pena interesada. Si no hay archivo ni conformidad, el asunto llega a juicio oral.
La defensa debe construirse desde el primer día sobre una estrategia clara: acreditar que no hubo doble disposición penalmente relevante, que el conflicto es de naturaleza civil, que no existe el perjuicio típico exigible, que no se ocultó ningún elemento relevante o que el acusado carecía de dominio real sobre la operación.
¿Te enfrentas a una acusación por estafa impropia?
Qué hacer si ha sido denunciado por estafa impropia
Primero: no declare sin haber preparado el caso. Tiene derecho a guardar silencio, a no declarar contra sí mismo y a estar asistido por letrado desde el primer momento.
Segundo: reúna toda la documentación disponible. Escrituras, contratos privados, correos electrónicos, mensajes, justificantes de pago, notas simples, presupuestos y comunicaciones con compradores, vendedores, promotores o intermediarios. En esta clase de delitos, la cronología de los hechos lo es todo.
Tercero: no trate de resolver el asunto con llamadas o explicaciones informales. Cualquier comunicación posterior puede incorporarse al procedimiento como prueba documental. Una explicación improvisada puede parecer, fuera de contexto, una admisión de hechos.
Cuarto: distinga con precisión entre responsabilidad civil y responsabilidad penal. Muchas defensas fracasan porque se limitan a argumentar que «esto es un asunto civil». Esa afirmación, por sí sola, no basta. Hay que demostrarlo con hechos, documentos y encaje jurídico riguroso.
Quinto: analice si intervino una sociedad. Si la acusación se dirige también contra la persona jurídica, la defensa debe abordar el artículo 31 bis del Código Penal: facultades del administrador, beneficio obtenido por la mercantil y existencia o no de modelos de organización y control.
Desde el plano técnico, la defensa puede atacar varios frentes: inexistencia de ocultación, ausencia de perjuicio penal, falta de dolo, error sobre la obligación asumida, participación limitada del administrador, ausencia de beneficio para la sociedad o cálculo incorrecto de la cantidad defraudada.
Si le acusan de estafa impropia, su defensa debe entender el negocio y el tipo penal
Una denuncia por estafa impropia no se defiende con una lectura aislada del Código Penal. Hay que comprender la operación, reconstruir la documentación y explicar al juez por qué los hechos no encajan en el tipo penal aplicado.
El problema es que, conforme avanza el procedimiento, cada actuación tiene mayor peso. La declaración, los documentos aportados, los correos electrónicos, las escrituras y la estrategia adoptada desde el inicio pueden marcar la diferencia entre el archivo de las actuaciones, la absolución o la condena.
Si ha sido denunciado por una operación inmobiliaria, una doble venta, una cesión de suelo o una obligación de obra futura, no espere a que el procedimiento se complique. Necesita un abogado penalista experto en estafas que conozca este tipo de asuntos y sepa plantear la defensa desde el terreno penal, con rigor técnico y estrategia documentada.
La opinión del letrado
A modo de entender del letrado suscribiente, esta resolución confirma que la frontera entre el conflicto civil y el delito del artículo 251.2 del Código Penal se cruza cuando la conducta posterior deja los derechos del primer adquirente en una situación litigiosa. Por eso la defensa no puede limitarse a repetir que el asunto es civil: debe analizar la operación completa, escrituras, pagos y obligaciones asumidas, y demostrar con documentos que no hubo doble disposición penalmente relevante.
Abogado penalista en Madrid (Graduado en Derecho y ADE con Máster de Acceso a la Abogacía), experto en procedimientos complejos y técnicos en Derecho Penal. Cuenta con títulos como el Curso de DerechoPenal Avanzado impartido por magistrados del Tribunal Supremo en el Iltre. Colegio de Abogacía de Madrid.